„Piața chiriilor alimentează interesul investirii în imobiliare”

Piața imobiliară s-a schimbat radical în decursul unui singur an. După imensul val ascendent din ultima decadă, revenim, brusc, cu picioarele pe pământ. Dacă de evoluția sectorului au beneficiat până acum dezvoltatorii și clienții, deopotrivă, provocările majore despre care vorbim azi îi afectează pe toți în mod egal. Creșterea dobânzilor, inflația și explozia prețurilor pentru materialele de construcții duc la o ajustare a domeniului la toate nivelurile. Pentru clienți va fi dificil, în curând, să aleagă între achiziție și chirie, în timp ce pentru antreprenori, obiectivul principal rămâne investiția cu cel mai bun randament.

CCR și-a câștigat prestigiul cu o dezvoltare imobiliară complexă și gestionează, în prezent, cel mai important proiect din Reșița. Deși în ultimii ani regulile jocului s-au schimbat permanent din mers, veștile de criză trebuie tratate cu prudență. În ciuda vocilor care profețesc dezastre, piața se reașează, modelată de un context complex. Pe fondul conflictelor geopolitice actuale și al multiplelor tipuri de crize care au pus în gardă investitorii și cumpărătorii deopotrivă, succesul unei investiții depinde de capacitatea de a formula răspunsuri lucide pentru întrebările stringente care au frământat în ultimii ani sectorul imobiliar la nivel global: Care sunt tendințele? Cum va arăta piața imobiliară în următorii 10 ani?

„Mulți nu-și vor mai permite o achiziție prin credit ipotecar”

Veștile începutului de an au creat confuzie și mulți se întreabă dacă ne îndreptăm spre o nouă prăbușire imobiliară sau dacă suntem zguduiți de una dintre fluctuațiile ciclice tipice acestui sector. Atât crash-ul imobiliar, cât și prăbușirea prețurilor sunt afirmații cu tentă profetică, dar complet nefondate și scoase din contextul economic actual.

Piața este în aparentă scădere și în România, tendință care poate fi una de fond sau doar o reconfigurare circumstanțială. Este evident că mulți nu-și vor mai permite o achiziție prin credit ipotecar cu un avans de 15%-20%, așa cum se întâmpla până acum 1 an. Creșterea dobânzilor, diminuarea plafonului de TVA și creșterea prețului imobilelor au stricat planurile multora. În condițiile dobânzilor actuale, prețul imobilelor ar trebui să scadă cu minim 25%-30% pentru a fi posibilă vânzarea către cei care ar fi putut accesa până acum un credit bancar. Dar o asemenea scădere este imposibilă, având în vedere motivele care au stat până acum la baza creșterii prețurilor, de la scumpirile energiei, gazului și electricității, la impunerea noilor norme internaționale privind scăderea amprentei de carbon.

Constrâns de aceste noi realități, domeniul imobiliar se resetează atât pentru clienți, cât și pentru dezvoltatori. Ambele tabere vor fi nevoite să se adapteze din mers unei piețe care își va continua dezvoltarea pe noi coordonate. Cine așteaptă revenirea unor vremuri apuse rămâne pe loc sau iese din joc. Cine crede că toate frământările se vor rezolva printr-o ieftinire bruscă a imobilelor mizează pe o carte iluzorie și ignoră un amplu context economic și geo-politic.

Vânzarea în avans devine istorie

Toate aceste presiuni vor reseta, într-adevăr, piața imobiliară, însă cea mai sigură schimbare va fi, de fapt, o orientare abruptă către viziunile contemporane privind construcțiile durabile și sustenabile din punct de vedere energetic. Într-un domeniu complex, modelat de noi viziuni sociale și de norme europene de sustenabilitate, nu va mai fi posibil câștigul din speculă. Dispar, totodată, și o parte dintre mecanismele care, până nu demult, aveau darul să înlesnească  procesele de construcție și să mărească volumul de imobile puse în piață.

Clienții nu vor mai finanța în avans proiectele, cel puțin nu la volumul din trecut, deși sistemul a fost benefic atât pentru dezvoltatori cât și pentru cumpărători în egală măsură. Clientul beneficia de un preț redus, iar dezvoltatorul avea la dispoziție o finanțare rapidă, mai ușor de obținut în comparație cu condițiile impuse de o bancă. Clientul putea spera, în plus, într-o creștere a valorii imobilului până la data finalizării acestuia, ceea ce, la pachet cu reducerea obținută prin plata în avans, acumula un avantaj de 20.000-30.000 de euro. Formula va supraviețui, dar avantajul nu va mai veni în mod speculativ, foarte rapid, ci va fi un proces întins pe o perioadă de câțiva ani. O creștere a valorii cu 30.000 euro într-un interval atât de scurt nu era sustenabilă într-o economie dinamică și conectată la nivel global.

De ce nu se vor ieftini imobilele?

1. Nu există imobile pe stoc. Nu există o presiune a costurilor de gestionare a stocului care să impună ieftiniri sau alte măsuri de lichidare a acestuia.
2. Nu există ofertă. Mai mult, oferta va scădea în perioada următoare, de vreme ce condițiile actuale nu sunt favorabile noilor proiecte. Într-o piață reconfigurată, noile proiecte pot fi susținute doar cu lichidități semnificative. Clienții nu mai cumpără în avans, ci abia la finalizarea imobilului. Ca urmare, dezvoltatorul trebuie să înceapă cu finanțare proprie.
3. Creșterea prețurilor materialelor de construcție. Scumpirile care au avut loc în ultimul an, au fost antrenate de criza energetică, respectiv scumpirea gazului și a curentului electric. Totul s-a reflectat în prețul materialelor, iar unele s-au scumpit și cu 300%.
4. Standardele privind amprenta de carbon. Reglementările privind scăderea amprentei de carbon necesită investiții în linii de producție noi, sustenabile la nivelul consumului de energie. Amortizarea lor se reflecta din nou în costul de producție.
5. Strategia NZEB. Standardele de eficiență energetică ale imobilelor Near Zero Energy Building necesită implementarea unor soluții tehnice complexe. Dacă prețul unei centrale de apartament pe gaz costa în trecut 700 euro, investiția într-o pompă de căldură adecvată sustenabilă din pdv al consumului de energie, costă 6.000-7.000 euro. Încălzirea cu calorifere nu mai este sustenabilă, iar încălzirea în pardoseală a devenit un standard pentru un consum de energie redus. Costurile pentru implementarea acestor sisteme se va regăsi în produsul final.
6. Nu se poate construi pentru un viitor complet diferit, cu costul din trecut. Construim îndeplinind cerințele energetice pentru un viitor care va ține cont de mediu și de pretențiile sociale din ce in ce mai complexe și justificate. Toate deciziile politice care reglementează urbanismul vor fi formulate în funcție de obiectivele globale Net Zero. Agenda verde înseamnă standarde impuse, pentru atingerea cărora orice dezvoltator va investi din ce în ce mai mult în următoarea perioadă.